YENİ KENTSEL DÖNÜŞÜM YASASI İLE NELER GELİYOR ?
06.02.2023 tarihinde oluşan deprem bölgeleri ile sınırlı olmak üzere İdari Yargılama Usul Kanununa Geçici 11.Madde eklenerek hasar tespit raporlarına ilişkin açılacak davalarla sınırlı olmak üzere;
Dava dilekçesi 10 gün içinde ilk incelemeye tabi olacak ve hemen ekleri ile birlikte tebliğe çıkarılacaktır
Savunma vermesi süresi 15 günle sınırlandırılmış ve 1 defa en fazla uzatılacaktır. Savunma süresi bitince dosya incelemeye alınacaktır.
Yürütmeyi Durdurma konusunda verilen kararlara itiraz edilemeyecektir.
Keşif ve bilirkişi incelemesi savunma süresi bittikten sonra hemen 15 gün içinde yapılacaktır. Zorunluluk hallerinde ilk incelemeden hemen sonrada keşif yapılabilir. Bilirkişi keşif incelemesi sonrası 15 gün içinde raporunu mahkemeye sunacaktır. Raporlara itiraz tebliğden itibaren 7 günle sınırlandırılmıştır. Davalar dosya ara karar, keşif, bilirkişi raporu verilmesinden itibaren 15 gün içinde sonuçlandırılacaktır. Karar için istinaf süresi tebliğden itibaren 15 gündür.
Yine istinaf mahkemesi de 10 gün içinde ön incelemesi yapılacak ve tebliğe çıkarılarak 15 gün cevap süresi verilecektir. İstinaf incelemesi 2 ay içinde karara bağlanacaktır.
Bu madde ile ilgili önemli hususlardan bir tanesi de daha önce açılmış davalarda hangi aşamada ise o aşamadan itibaren bu yeni hükümlerin uygulanmak zorunda olmasıdır.
Rezerv yapı alanı tanımında bir değişiklik yapılarak bu alanlarda yeni yerleşim alanı olması düşünülen yerler dışında eski yerleşim yerleri de rezerv yapı alanı olarak belirlenebilecektir. Burada önemli nokta Riskli Alan ilanını Cumhurbaşkanlığı Kararı ile alabilmek mümkünken Rezerv Yapı Alanı ilanını Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği kararı ile alabilmek mümkündür. Bu noktada artık daha hızlı bir şekilde bölgesel yerleşim yerlerini kentsel dönüşüm alanı ilan edebilmek kolay hale gelmiştir.
Riskli yapı tespiti kapsamında karot alınması noktasında maliklerin yapmış olduğu talep sonrasında maliklerden herhangi birisinin kapısını açmak istememesi halinde lisanslı kuruluş Bakanlık İl Müdürlüğüne başvuruyor, Müdürlük Kaymakamlığa yazı yazıyor polis marifeti ile karot alınmak isteniyordu. Ancak yine engellemek isteyen ve kapısını açmak istemeyen malik engellemeye devam edebiliyordu. Bu noktada yeni düzenleme ile;
“riskli yapı tespitinin engellenmesi halinde, mülki idare amiri (kaymakamlık ve polis/jandarma kuvvetleri eli ile) yazısı ile ve yeterli kolluk kuvveti sağlanarak kapılı kapılara açılarak veya açtırılarak resen tespit yapılacak veya yaptırılacaktır”
Riskli yapılarda tespiti kimlerin talep edebileceği konusundaki karmaşa düzeltilerek bir sıralama yapılmış ve yeni düzenleme ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığının ve İdarelerin (Belediyeler ve İl Özel İdarelerinin de) resen riskli yapı tespitini talep edebilmesi sağlanmıştır.
Uygulamada en fazla sorunla karşılaşılan tebligat sorunları ile ilgili olarak ilk düzenleme riskli yapı tespit yapılması sonrası Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından yapılan riskli yapı tebligatı ile ilgili yapılmıştır. Tüm maliklere yasal adreslerine tebligat zorlukları, bazı maliklerin adreslerini yurt içi ve yurt dışına almaları nedeniyle;
“Riskli yapı tespiti kararı Başkanlık veya İdare tarafından 10 iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirilecektir ve yine artık tapu müdürlüğü tarafından değil bizzat Başkanlık veya İdare (belediyeler, il özel idareleri) tarafından yapıya riskli yapı yazısı asılacaktır, maliklere e-devlet kapısı üzerinden bildirilecektir, muhtarlıkta da 15 gün askıda tutulacaktır. Muhtarlıkta askının son günü tüm ayni ve şahsi hak sahiplerine tebligat yapılmış sayılacaktır. Riskli yapılar ayrıca Bakanlık internet sayfasında da eş süre ile 15 gün ilan edilecektir”
Malikler riskli yapı kararına karşı 15 gün içinde İstanbul, Ankara ve İzmir illeri için geçerli olmak üzere bu illerde taşınmazın bulunduğu ilçe belediye başkanlıklarına, diğer illere ait tüm merkez ve ilçelerde Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı İl Müdürlükleri nezdinde itiraz edebilirler.
Maliklerin bizzat rezerv yapı alanı talep edebilmesinin de önü açılmış bu kapsamda rezerv yapı alanı olmak isteyen malikler için yapılaşmaya esas alanın %30’nun mülkiyetinin Kentsel Dönüşüm Başkanlığına devredilmesi veya bu arsa değerinin dönüşüm projeleri hesabına özel gelir kaydedilmek üzere Kentsel Dönüşüm Başkanlığına ödenmesi şartı getirilmiştir.
Tahliye süreleri ve tebligatları konusu da yeniden düzenlenmiştir. Buna göre eski düzenleme de birinci tebligat 60 günden az olmamak üzere 2.tebligat ise idare tarafından belirlenecek yeni bir süre olarak tanımlanmıştı. Ancak yeni düzenleme ile tek bir süre ön görülmüş ve bu süre 90 günden fazla olmamak üzere tanımlanmıştır. Örneğin bir apartmanda 5 daire var ise belediye 15-25-35 gün süre verebilir yine bir sitede bir blokta 100 bağımsız bölüm var ise idare en fazla 90 gün verebilecektir.
Yine riskli yapının tespitinde var olan kapının açılmaması veya engellenme halleri nedeniyle tahliye süresinin sonunda da aynı şekilde düzenleme getirilmiş ve “riskli yapı tahliyesinin engellenmesi halinde, mülki idare amiri (kaymakamlık ve polis/jandarma kuvvetleri eli ile) yazısı ile ve yeterli kolluk kuvveti sağlanarak kapılı kapılara açılarak veya açtırılarak tahliye resen yapılacaktır. Bu şekilde yapılan tahliyelerde ortaya çıkacak tüm masraflar bizzat engelleyen kişilerin hisseleri oranında tapu kaydına yansıtılacak ve 6183 sayılı kanunu kapsamında tahsil edilecektir.”
Yine artık belediyelerin vermek zorunda olacağı ve en fazla 90 günlük tahliye ve yıkım süresini içeren tebligatın tüm maliklere tebliğ edilmesi şartı kaldırılmıştır. Buna göre tahliye yazısı apartman kapısına asılacak, maliklere e-devlet kapısı yoluyla bildirilecek ve yine 15 gün süre ile muhtarlıkta ilan edilecektir. Bu 15.günün sonu itibariyle tüm maliklere tahliye/yıkım süresi tebliğ edilmiş var sayılacak ve süre başlayacaktır. Örneğin 15 Haziran’da muhtarlığa asılan ve o apartman için 70 gün verilen bir süre varsayalım. Bu noktada muhtarlığa asılan 15 Haziran itibariyle 30 Haziran’da ilan tüm maliklere tebliğ edilmiş varsayılacak ve 8 Eylül’de 70 günlük tahliye süresi tamamlanmış sayılacaktır. Bu noktada maliklere şahsen tebliğ edilip edilmemesi gibi bir şart aranmayacaktır.
Bugüne kadar riskli yapılarda ve riskli alanlarda maliklerin uygulama ile karar alabilmesi (müteahhit seçimi, proje seçimi, inşaat yapım şeklini belirleme vb. dahil) için arsa payının 2/3 çoğunluğu ile karar alınması gerekiyordu. Bu kapsamda yasada yapılan en önemli değişikliklerden birisi uygulama konusunda arsa maliklerinin salt çoğunluğu ile karar vermeleri şeklindedir. Buna göre arsa payı toplamının %50.01 çoğunluğunun geçilmesi halinde toplantı yapılmaksızın arsa malikleri müteahhitte, yapım şekline (kat karşılığı, hasılat paylaşımlı, bedel karşılığı vb.) ve projeye karar verebilecektir. Yasanını başından beri var olan 2/3 arsa payı çoğunluğu ile karar alma böylece sona ermiştir.
Çok ama çok önemli bir düzenleme de salt çoğunluk kararı ile yıkım ve inşaat ruhsatlarının ve izinlerinin yine tüm kurum ve kuruluşlarda yürütülecek bu kapsamdaki işlerin tamamında salt çoğunlukla yapılabilmesinin önü açılmıştır. Böyle salt çoğunluğa ulaşan malikler yıkım ve yapım için gerekli ruhsatlara başvurabileceklerdir. Yine 2/3 çoğunlukla alınması gereken “tevhid, ifraz, ihdas, ala düzeltme, taksim, terk, tescil vb.” işlemlere ilişkin kararlarda da yine salt çoğunlukla alınması ve uygulanması hakkı getirilmiştir. Bu kapsamda yapılacak tüm işlemler için tüm maliklerce imzalanmış karar tutanağı (bina ortak karar tutanakları) veya vekaletnameler/sözleşmeler sunulması yeterli olacaktır.
Riskli alanlarda ve rezerv alanlarda açık arttırma sürecinde katılım olmaması veya teklif veren olmaması halinde Hazine tarafından satın alınması kuralında satın alma hakkı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Belediye ve İl Özel İdareleri ile TOKİ’ye verilmiştir.
Tebligatlar konusunda yine en büyük sorun olarak görülen karara katılmayan maliklere yapılan tebligatın ulaşamaması veya tebligata yarar adresin bulunamamasıydı. Ancak yeni yapılan düzenleme ile salt çoğunluk (%50.01) ile alınan karara katılmayan veya katılamayan maliklere diğer malikler tarafından toplantı yapma zorunluluğu olmadan aldıkları kararı ihtiva eden tutanak (bina ortak karar tutanağı) ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif veya teklifin incelenip görülebileceği yer (yüklenici ofisi gibi) noter marifeti ile veya ilgili muhtarlıkta 15 gün süre ile ilan edilmesi suretiyle bildirilir. Burada seçimlik hak vardır ve bu kapsamda noter suretiyle tebliğ şartı zorunluluğu seçimlik hale getirilmiştir. Muhtarlıkta yapılacak bildirimde 15.gün bildirim yapılmış sayılacaktır. Bu kapsamda toplamda 30 gün içerisinde karara katılmayan veya katılamayan arsa sahibinin karara katılmaması halinde payının açık arttırma ile satılacağı yazacak ve bildirilecektir.
Açık arttırma süreci ile ilgili olarak da karara katılmayan veya katılamayan malik/maliklere bizzat tebligat yapılması şartı da kaldırılarak satışı hangi kurum yapıyorsa (İstanbul’da yetki devri ile ilçeler, diğer illerde ise ÇŞB İl Müdürlükleri) o kurum tarafından karara katılmayan/katılamayan malik/maliklerin e-devlet kapısına bildirilmesi, ilgili muhtarlıkta 15 gün süre ile ilan edilmesi suretiyle yapılacaktır. Yine tapu müdürlüğüne elektronik tebligat adresini bildiren malike bu adrese tebliğ edilecektir.
Açık arttırma satış işlemleri sonrasında çokça idari yargıda dava açılması ve belirlenen bedelin düşük olduğu iddiası üzerine yeni bir düzenleme yapılmış ve “satış işleminin eksik hesaplanması gerekçesi ile iptal edilmesi halinde yargı kararı ile satış bedeli arasındaki fark satın alan malik tarafından hissesi satılan eski malike ödenecektir”
Yine eski malik tarafından yargı kararı ile satış bedelinin eksik hesaplanması sebebiyle açılan davada zararın Belediye veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından tazmini yönünde karar verilmiş ise bu zararı yine hisseyi satın alan malik kendisine yapılacak bildirimden itibaren 15 gün içinde eski malike ödeyecektir. Bu bedeli Belediye veya Başkanlık öderse de hisseyi satın alan malikten tahsil edecektir.
Bunun haricindeki satış işlemlerinin iptal edilmesi halinde ise eğer tapu 3.kişiye geçmemiş ise veya satış işlemi öncesi malike devredilmesini hukuki veya fiili imkansız hale getiren bir durumun olmaması halinde eski malik adına tescil edilecek ve satış bedeli tutarında kanuni ipotek tesis edilecektir.
Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından yürütülen projelerde dar gelirli veya yoksul kabul edilen vatandaşlara uygulama kapsamında Başkanlığın hissedar olması halinde kişinin konut nitelikli başka bir mülkü yok ise hak sahibine veya hak sahibi evli ise hak sahibi ve eşine bu bağımsız bölümde oturma hakkı getirilmiştir.
Bakanlık tarafından yapılan alanlar ve parsellere yönelik imar ve parselasyon planları ÇŞB İl Müdürlüklerinde 15 gün süre ile ilan edilecektir. Bu planlara itiraz ilan süresi içerisinde ÇŞB İl Müdürlüklerine yapılacaktır. İtirazlar 5 gün içinde değerlendirilecektir ve red halinde plan başkaca onaya gerek kalmadan red tarihinde kesinleşecektir.
Kentsel Dönüşüm süreçlerinin doğru şekilde yürütülmesi amacıyla ilk defa aracılık kurumu şeklinde lisanslı kuruluşlar oluşturulması yeni düzenleme ile getirilmiştir. Buna göre; Bakanlık tarafından lisans verilecek kuruluşlar bünyelerinde “inşaat mühendisi, avukat, harita mühendisi, mimar, şehir plancısı, değerleme uzmanı, harita mühendisi” istihdam etmesi şartıyla kentsel dönüşüm aracılık hizmetlerini yerine getirebileceklerdir. Bu konularda detaylar için yönetmelik hazırlanacaktır.
Daha öncede düzenlenen ancak Danıştay kararı ile yürütmesi durdurulan taşınmazların yıkılması sonrasında izale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davası açma hakkı düzenlemesi bir kez daha getirilmiştir. Bu düzenlemede de eski düzenlemede olduğu gibi maliklerin salt çoğunlukla anlaşması halinde anlaşma esaslarının geçerli olduğu tekrar belirtilmiştir.
6/A uygulama alanlarında da yine riskli yapı tespitleri, tahliye ve yıkım süreçleri Başkanlık tarafından talep edilmesi halinde mülki idare amiri tarafından verilecek yazı ile kolluk kuvvetleri tarafından kapılar açılmak veya açtırılmak suretiyle yerine getirilecektir.
Bu kapsamda lisanlı kuruluşlar ile ilgili madde 09.11.2024 tarihinde yürürlüğe girecek olup bunun haricindeki tüm maddeler ise 09.11.2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir.